Подходит ли вам вторичная недвижимость?
Вторичная недвижимость — это существующий объект, который продаёт его нынешний владелец. Такой вариант может подойти, если вы хотите до принятия решения увидеть точную планировку, виды и окружение или уже выбрали конкретный город либо район.
Одни объекты готовы к проживанию, другие дают возможность обновить кухню, ванные комнаты или пространство на открытом воздухе. Рассматривайте цену покупки вместе со стоимостью запланированных работ. Более низкая цена предложения не всегда означает меньший общий бюджет.
Это руководство посвящено покупке вторичной недвижимости на Коста-Бланке, в провинции Аликанте в Валенсийском сообществе, и на Коста-Калиде, в регионе Мурсия. Основные этапы покупки схожи, но налоги и местные требования зависят от расположения объекта.
Более широкий обзор, включая новостройки, вы найдёте в нашем полном руководстве по покупке недвижимости.
Осмотрите недвижимость и спланируйте бюджет
Уделите внимание не только мебели. Оцените планировку, лестницы, парковку, солнечный свет, приватность, состояние террас и общих зон. По возможности посетите район в разное время суток и спросите агента, как здесь проходит жизнь в течение года.
На просмотрах внимательно оцените состояние объекта, спросите об известных проблемах и получите сметы на ремонтные работы, которые рассматриваете.
Уточните, что входит в продажу. Мебель, техника, парковочное место и кладовая должны быть чётко указаны. Если нужна ипотека, заранее изучите возможности кредитования и предусмотрите оценку для банка.
Налоги и расходы при покупке вторичной недвижимости
Обычная покупка жилой недвижимости на вторичном рынке, как правило, облагается ITP — испанским налогом на передачу собственности. Это другой порядок налогообложения, чем IVA при стандартной продаже новостройки застройщиком. Применимые региональные правила зависят от расположения объекта.
Коста-Бланка: Валенсийское сообщество
Общая ставка ITP составляет 9%: с 1 июня 2026 года она снижена с 10%. При стоимости недвижимости свыше одного миллиона евро применяется ставка 11%. Для покупок, отвечающих определённым условиям, могут действовать пониженные ставки.
При общей ставке налогооблагаемая стоимость 300 000 € означает 27 000 € ITP. Ваш юрист подтвердит применимую ставку и налоговую базу до принятия вами обязательств.
Коста-Калида: регион Мурсия
Общая ставка ITP составляет 7,75%: с 25 июля 2025 года она снижена с 8%. Специальные и пониженные ставки могут применяться, если недвижимость или покупатель соответствуют установленным условиям.
При общей ставке налогооблагаемая стоимость 300 000 € означает 23 250 € ITP. Ваш юрист подтвердит право на пониженную ставку и налоговую базу для вашей покупки.
Предусмотрите полный бюджет покупки
Эти примеры включают только налог на передачу собственности. Добавьте расходы на юриста, нотариуса и Реестр собственности, а также оценку, финансирование и другие необходимые услуги. Мебель и ремонт рассчитываются отдельно.
Для предварительного бюджета можно заложить около 13% сверх цены недвижимости на налоги и расходы по покупке. Это ориентир для планирования, а не фиксированная плата: фактическая сумма может быть ниже или выше в зависимости от региона, сделки и необходимых услуг. Юрист подтвердит расчёты до принятия вами обязательств.
Источники: Налоговое агентство Испании: ITP или IVA; налоговое законодательство Валенсийского сообщества, статья 13; налоговое законодательство Мурсии, статья 6.
Что проверить до принятия обязательств
Ваш независимый юрист изучает юридические документы и запрашивает необходимые сведения у продавца. Агент помогает координировать обмен информацией.
- Право собственности и долги: право продавца на продажу, запись в Реестре собственности и ипотека или другие обременения, которые необходимо снять.
- Документы на объект: зарегистрированное описание, соответствующие документы на заселение или эксплуатацию, энергетический сертификат и правовой статус пристроек или перепланировок.
- Расходы сообщества собственников и местные платежи: задолженность по взносам или налогу IBI, текущий бюджет сообщества и утверждённые дополнительные взносы на строительные работы.
- Передача владения и предполагаемое использование: проживает ли кто-то в объекте или арендует его, когда он будет передан и разрешён ли ваш планируемый способ использования.
Для объекта на Коста-Бланке юрист проверяет действующие валенсийские и муниципальные требования, а на Коста-Калиде — требования региона Мурсия и соответствующего муниципалитета. Попросите подтвердить документы на заселение и разрешения, необходимые для планируемого ремонта или сдачи в аренду.
Эти проверки помогают определить, что нужно урегулировать до подписания. Руководство испанских нотариусов по покупке жилья объясняет основные документы и проверки.
Резервирование, внесение средств и договор
После выбора объекта с продавцом согласуют цену, состав включённого имущества и дату завершения сделки. Затем может следовать резервирование или внесение средств в счёт цены. Попросите юриста проверить условия до подписания или оплаты.
Вам может встретиться термин arras — сумма, вносимая в счёт стоимости покупки. Соглашение определяет обязательства обеих сторон и последствия, если сделка не состоится. У разных видов arras разные правовые последствия, поэтому не стоит считать, что любая внесённая сумма возвратна или подчиняется одинаковым правилам.
При обычной покупке на вторичном рынке нет платежей по этапам строительства. Внесённая сумма засчитывается в цену, а остаток обычно выплачивается при завершении сделки у нотариуса. Если требуется финансирование, согласуйте сроки с банком и обсудите с юристом возможное условие о получении кредита до принятия обязательств.
Подготовьтесь к подписанию
Оформите NIE — идентификационный номер, используемый иностранными покупателями, — и подготовьте удостоверение личности и подтверждение происхождения средств. Юрист объяснит требования к документам. Если вы не можете присутствовать лично, доверенность позволит другому лицу подписать документы от вашего имени.
Перед завершением сделки юрист предоставит окончательную разбивку платежей и проверит, как будут погашены и сняты ипотека продавца или другие обременения. Подтвердите банковские реквизиты через надёжный контакт и заранее спланируйте валютные переводы.
Организуйте заключительный просмотр незадолго до подписания. Проверьте состояние объекта, имущество, включённое в продажу, и порядок передачи. Если покупка финансируется кредитом, банк также должен завершить ипотечную процедуру.
Завершение сделки, ключи и первые недели
При завершении сделки договор купли-продажи подписывается у нотариуса и выплачивается оставшаяся часть цены. Ключи и владение передаются в соответствии с соглашением.
Ваш юрист или уполномоченный консультант организует подачу налоговых документов по покупке и регистрацию на ваше имя. Уточните сроки, ответственного за каждый этап и дату получения окончательных документов.
Оформите страхование, переоформите коммунальные договоры и уведомите управляющего сообществом собственников. Сохраните показания счётчиков и копии договора, нотариального акта и квитанций. Если обнаружится что-то неожиданное, зафиксируйте это и оперативно обсудите с юристом.
Спланируйте дальнейшее владение
Предусмотрите взносы сообщества собственников, налог на недвижимость IBI, местный сбор за вывоз отходов, коммунальные услуги, страхование и обслуживание. Собственный сад или бассейн требуют отдельного ухода. Если недвижимость будет долго пустовать, рассмотрите хранение ключей у управляющего и регулярные проверки.
Если вы планируете сдавать объект в аренду или переехать в Испанию, до покупки уточните соответствующие правила аренды, проживания и налогообложения. Само владение недвижимостью не даёт права жить в Испании или разрешения на туристическую аренду.
Это руководство — отправная точка. Независимые консультанты подтвердят юридические, налоговые и ипотечные детали вашей покупки.
Изображения представляют собой иллюстрации, созданные с помощью ИИ.
