Подходящ ли е за вас имот от вторичния пазар?
Имот на вторичния пазар е съществуващ имот, който се продава от настоящия му собственик. Той може да е подходящ, ако искате да видите точното разпределение, гледките и околността, преди да решите, или вече сте избрали конкретен град или квартал.
Някои имоти са готови за ползване, а други дават възможност да обновите кухнята, баните или външните пространства. Преценявайте покупната цена заедно със стойността на желаните ремонтни работи. По-ниската офертна цена невинаги означава по-нисък общ бюджет.
Това ръководство обхваща покупката на имот на вторичния пазар на Коста Бланка, в провинция Аликанте във Валенсианската автономна област, и на Коста Калида, в област Мурсия. Основните стъпки са сходни, но данъците и местните изисквания зависят от местоположението на имота.
За по-широк поглед, включително върху новото строителство, вижте нашето пълно ръководство за покупка на имот.
Огледайте имота и планирайте бюджета
Отделете време да погледнете отвъд обзавеждането. Обърнете внимание на разпределението, стълбите, паркирането, слънчевата светлина, уединението и състоянието на терасите и общите части. Ако можете, посетете квартала по различно време и попитайте агента си какъв е животът там през цялата година.
По време на огледите разгледайте внимателно състоянието на имота, попитайте за известни проблеми и вземете оферти за ремонтите, които обмисляте.
Уточнете какво е включено в продажбата. Мебелите, уредите, паркомястото и складовото помещение трябва да бъдат ясно описани. Ако ви е необходим ипотечен кредит, проучете възможностите отрано и предвидете банковата оценка.
Данъци и разходи при покупка на вторичния пазар
Стандартната покупка на жилище на вторичния пазар обикновено подлежи на ITP — испанския данък при прехвърляне на собственост. Този режим се различава от IVA, който се начислява при обичайна продажба на ново строителство от строителен предприемач. Приложимите регионални правила зависят от местоположението на имота.
Коста Бланка: Валенсианска автономна област
Общата ставка на ITP е 9%, намалена от 10% на 1 юни 2026 г. При стойност на имота над един милион евро се прилага ставка от 11%. За покупки, които отговарят на определени условия, може да има намалени ставки.
При общата ставка данъчна основа от 300 000 € означава 27 000 € ITP. Адвокатът ви потвърждава приложимата ставка и данъчната основа, преди да поемете ангажимент.
Коста Калида: област Мурсия
Общата ставка на ITP е 7,75%, намалена от 8% на 25 юли 2025 г. Специални и намалени ставки може да се прилагат, когато имотът или купувачът отговарят на съответните условия.
При общата ставка данъчна основа от 300 000 € означава 23 250 € ITP. Адвокатът ви потвърждава правото на намалена ставка и данъчната основа за вашата покупка.
Предвидете целия бюджет за покупката
Тези примери включват само данъка при прехвърляне. Добавете адвокатските възнаграждения, нотариуса и Имотния регистър, както и оценка, финансиране и други необходими услуги. Обзавеждането и ремонтите се изчисляват отделно.
За първоначален бюджет можете да предвидите около 13% над цената на имота за данъци и разходи по покупката. Това е ориентир за планиране, а не фиксирана такса: действителната сума може да е по-ниска или по-висока според областта, сделката и необходимите услуги. Адвокатът ви потвърждава сумите, преди да поемете ангажимент.
Източници: Испанска данъчна агенция: ITP или IVA; валенсианско данъчно законодателство, член 13; данъчно законодателство на Мурсия, член 6.
Проверките, преди да се обвържете
Вашият независим адвокат преглежда правната документация и изисква необходимите документи от продавача. Агентът ви помага при координирането на информацията.
- Собственост и задължения: правото на продавача да продаде, вписването в Имотния регистър и ипотеки или други тежести, които трябва да бъдат заличени.
- Документи на имота: вписаното описание, съответните документи за ползване или обитаване, енергийният сертификат и статутът на пристройки или преустройства.
- Разходи за етажната собственост и местни плащания: неплатени общи такси или данък IBI, текущият бюджет на етажната собственост и одобрени допълнителни вноски за строителни работи.
- Владение и планирано ползване: дали някой обитава или наема имота, кога ще бъде предаден и дали предвиденото от вас ползване е разрешено.
За имот на Коста Бланка адвокатът проверява приложимите валенсиански и общински изисквания, а за Коста Калида — тези на Мурсия и съответната община. Поискайте потвърждение на документите за ползване и разрешенията, необходими за планираните ремонти или отдаване под наем.
Тези проверки помагат да се установи какво трябва да се уреди преди подписването. Ръководството за покупка на испанските нотариуси обяснява основните документи и проверки.
Резервация, депозит и договор
След като изберете имот, с продавача се договарят цената, включените вещи и датата на приключване на сделката. След това може да се плати резервация или депозит. Нека адвокатът ви прегледа условията, преди да подписвате или плащате.
Може да срещнете термина arras — сума, платена като част от покупната цена. Споразумението определя задълженията на двете страни и какво се случва, ако покупката не се осъществи. Различните видове arras имат различни последици, затова не приемайте, че всеки депозит се възстановява или се подчинява на едни и същи правила.
При типична покупка на вторичния пазар няма плащания по етапи на строителство. Депозитът се приспада от цената, а остатъкът обикновено се плаща при приключване на сделката пред нотариус. Ако ви е необходимо финансиране, съгласувайте сроковете с банката и обсъдете с адвоката евентуално условие за получаване на кредит, преди да се обвържете.
Подгответе се за подписването
Осигурете своя NIE — идентификационния номер, използван от чуждестранните купувачи — и подгответе документ за самоличност и доказателства за произхода на средствата. Адвокатът ви може да обясни изискванията. Ако не можете да присъствате лично, пълномощно може да позволи на друг човек да подпише от ваше име.
Преди приключването адвокатът предоставя окончателна разбивка на плащанията и проверява как ще бъдат погасени и заличени ипотеката на продавача или други тежести. Потвърдете банковите данни чрез доверен контакт и планирайте навреме валутните преводи.
Организирайте последен оглед близо до датата на подписване. Проверете състоянието на имота, включените в продажбата вещи и уговорките за предаването. Ако финансирате покупката с кредит, банката също трябва да приключи ипотечната процедура.
Приключване, ключове и първи седмици
При приключване на сделката нотариалният акт се подписва пред нотариус и се плаща остатъкът от цената. Ключовете и владението се предават съгласно уговореното.
Адвокатът или упълномощеният ви консултант организира подаването на данъчните документи за покупката и вписването на ваше име. Потвърдете сроковете, кой отговаря за всяка задача и кога ще получите окончателните документи.
Организирайте застраховката, прехвърлете партидите за комунални услуги и уведомете управителя на етажната собственост. Запазете показанията на измервателните уреди и копия от договора, нотариалния акт и разписките. Ако възникне нещо неочаквано, документирайте го и се свържете своевременно с адвоката си.
Планирайте разходите и задълженията като собственик
Предвидете таксите за етажната собственост, данъка върху имота IBI, местната такса за отпадъци, комуналните услуги, застраховката и поддръжката. Частната градина или басейн изискват допълнителни грижи. Ако имотът ще остава празен за дълги периоди, обмислете услуга за съхранение на ключове и редовни проверки.
Ако възнамерявате да отдавате имота под наем или да се преместите в Испания, проверете приложимите правила за наем, пребиваване и данъци преди покупката. Собствеността сама по себе си не дава право на пребиваване в Испания или разрешение за туристическо отдаване под наем.
Това ръководство е отправна точка. Независимите ви консултанти потвърждават правните, данъчните и ипотечните подробности по покупката.
Изображенията са илюстрации, създадени с изкуствен интелект.
