Una casa di seconda mano fa al caso tuo?
Un immobile di seconda mano è una proprietà già esistente venduta dal suo attuale proprietario. Può essere la scelta adatta se vuoi vedere la disposizione esatta, il panorama e i dintorni prima di decidere, oppure se cerchi in una città o in un quartiere preciso.
Alcune case sono pronte da vivere; altre offrono l’opportunità di rinnovare la cucina, i bagni o gli spazi esterni. Valuta il prezzo d’acquisto insieme ai lavori che vorresti realizzare. Un prezzo richiesto più basso non significa sempre un budget complessivo inferiore.
Questa guida riguarda l’acquisto di immobili di seconda mano sulla Costa Blanca, nella provincia di Alicante e nella Comunità Valenciana, e sulla Costa Cálida, nella Regione di Murcia. Le principali fasi dell’acquisto sono simili, ma le imposte e i requisiti locali dipendono dall’ubicazione dell’immobile.
Per una panoramica più ampia, comprese le nuove costruzioni, consulta la nostra guida completa all’acquisto di una casa.
Visita l’immobile e pianifica il budget
Prenditi il tempo di guardare oltre l’arredamento. Considera la distribuzione degli spazi, le scale, il parcheggio, l’esposizione al sole, la privacy e le condizioni di terrazze e aree comuni. Se possibile, visita il quartiere in momenti diversi della giornata e chiedi al tuo agente com’è durante tutto l’anno.
Durante le visite osserva attentamente le condizioni dell’immobile, chiedi informazioni sugli eventuali problemi noti e richiedi preventivi per le ristrutturazioni che stai considerando.
Chiedi che cosa è compreso nella vendita. Mobili, elettrodomestici, parcheggio e ripostiglio devono essere indicati chiaramente. Se hai bisogno di un mutuo, valuta per tempo le opzioni di finanziamento e tieni conto della perizia bancaria.
Imposte e spese per l’acquisto di seconda mano
L’acquisto ordinario di un’abitazione di seconda mano è generalmente soggetto all’ITP, l’imposta spagnola sui trasferimenti patrimoniali. È un regime diverso dall’IVA applicata a una normale vendita di nuova costruzione da parte del promotore. Le norme regionali applicabili dipendono da dove si trova l’immobile.
Costa Blanca: Comunità Valenciana
L’aliquota generale dell’ITP è del 9%, ridotta dal 10% il 1° giugno 2026. Si applica un’aliquota dell’11% quando il valore dell’immobile supera un milione di euro. Gli acquisti che soddisfano determinati requisiti possono beneficiare di aliquote ridotte.
Con l’aliquota generale, una base imponibile di 300.000 € comporta 27.000 € di ITP. Il tuo avvocato conferma l’aliquota applicabile e la base imponibile prima che tu assuma un impegno.
Costa Cálida: Regione di Murcia
L’aliquota generale dell’ITP è del 7,75%, ridotta dall’8% il 25 luglio 2025. Possono applicarsi aliquote speciali o ridotte se l’immobile o l’acquirente soddisfano le condizioni previste.
Con l’aliquota generale, una base imponibile di 300.000 € comporta 23.250 € di ITP. Il tuo avvocato verifica l’eventuale diritto a un’aliquota ridotta e la base imponibile del tuo acquisto.
Prevedi il budget completo dell’acquisto
Questi esempi riguardano soltanto l’imposta sul trasferimento. Aggiungi gli onorari legali, il notaio e il Registro della Proprietà, oltre a eventuali perizie, finanziamenti o altri servizi necessari. Arredamento e ristrutturazioni si calcolano a parte.
Per una prima previsione puoi considerare circa il 13% in aggiunta al prezzo dell’immobile per imposte e spese d’acquisto. È una stima per pianificare, non un costo fisso: il totale effettivo può essere inferiore o superiore a seconda della regione, dell’operazione e dei servizi necessari. Il tuo avvocato conferma gli importi prima che tu assuma un impegno.
Fonti: Agenzia Tributaria spagnola: ITP o IVA; legislazione tributaria valenciana, articolo 13; legislazione tributaria di Murcia, articolo 6.
Le verifiche prima di impegnarti
Il tuo avvocato indipendente esamina la documentazione legale e richiede al venditore i documenti necessari. Il tuo agente aiuta a coordinare le informazioni.
- Proprietà e debiti: il diritto del venditore a vendere, i dati del Registro della Proprietà ed eventuali ipoteche o altri gravami da cancellare.
- Documentazione dell’immobile: la descrizione registrata, i documenti di abitabilità o occupazione pertinenti, l’attestato energetico e la regolarità di ampliamenti o modifiche.
- Spese condominiali e locali: quote condominiali o IBI arretrati, il bilancio ordinario del condominio ed eventuali contributi straordinari approvati per lavori.
- Disponibilità e uso previsto: se l’immobile è occupato o affittato, quando sarà consegnato e se l’uso che ne vuoi fare è consentito.
Per un immobile sulla Costa Blanca, il tuo avvocato verifica i requisiti valenciani e comunali applicabili; sulla Costa Cálida, quelli di Murcia e del comune interessato. Chiedigli di confermare la documentazione di abitabilità e gli eventuali permessi necessari per le ristrutturazioni o la locazione previste.
Queste verifiche aiutano a individuare ciò che va risolto prima della firma. La guida all’acquisto dei notai spagnoli illustra i principali documenti e controlli.
Prenotazione, caparra e contratto
Dopo aver scelto un immobile, concordi con il venditore il prezzo, ciò che è incluso e la data del rogito. Può seguire il versamento di una prenotazione o di una caparra. Fai esaminare le condizioni al tuo avvocato prima di firmare o pagare.
Potresti sentire parlare di arras: una somma versata in conto prezzo. L’accordo stabilisce gli obblighi di entrambe le parti e che cosa succede se l’acquisto non va a buon fine. Le diverse forme di arras hanno conseguenze differenti: non dare per scontato che ogni somma sia rimborsabile o segua le stesse regole.
In un normale acquisto di seconda mano non ci sono pagamenti legati all’avanzamento dei lavori. La caparra viene detratta dal prezzo e il saldo viene normalmente pagato al rogito davanti al notaio. Se hai bisogno di un finanziamento, concorda le tempistiche con la banca e discuti con il tuo avvocato un’eventuale condizione relativa al mutuo prima di impegnarti.
Preparati alla firma
Richiedi il NIE, il numero identificativo utilizzato dagli acquirenti stranieri, e prepara il documento d’identità e le prove dell’origine dei fondi. Il tuo avvocato può spiegarti la documentazione necessaria. Se non puoi essere presente, una procura può consentire a un’altra persona di firmare per te.
Prima del rogito, il tuo avvocato fornisce il dettaglio finale dei pagamenti e verifica come verranno cancellate l’eventuale ipoteca del venditore o altre pendenze. Conferma le coordinate bancarie tramite un contatto fidato e organizza per tempo i trasferimenti di valuta.
Programma un’ultima visita vicino alla data della firma. Controlla le condizioni dell’immobile, gli elementi inclusi nella vendita e le modalità di consegna. Se finanzi l’acquisto, anche la banca deve completare la procedura del mutuo.
Rogito, chiavi e prime settimane
Al rogito si firma l’atto di compravendita davanti al notaio e si paga il saldo. Le chiavi e il possesso vengono consegnati secondo quanto concordato.
Il tuo avvocato o consulente incaricato gestisce la dichiarazione delle imposte d’acquisto e la registrazione a tuo nome. Conferma le scadenze, chi si occupa di ogni adempimento e quando riceverai i documenti definitivi.
Organizza l’assicurazione, cambia l’intestazione delle utenze e informa l’amministratore del condominio. Conserva le letture dei contatori e le copie del contratto, dell’atto e delle ricevute. Se emerge un imprevisto, documentalo e parlane subito con il tuo avvocato.
Pianifica la gestione della proprietà
Prevedi le spese condominiali, l’IBI, la tassa locale sui rifiuti, le utenze, l’assicurazione e la manutenzione. Un giardino o una piscina privati richiedono una manutenzione specifica. Se l’immobile resterà vuoto a lungo, valuta un servizio di custodia delle chiavi e controlli periodici.
Se intendi affittare l’immobile o trasferirti in Spagna, verifica prima dell’acquisto le norme applicabili a locazioni, residenza e fiscalità. Essere proprietario non conferisce di per sé il diritto di vivere in Spagna né l’autorizzazione alla locazione turistica.
Questa guida è un punto di partenza. I tuoi consulenti indipendenti confermano gli aspetti legali, fiscali e relativi al mutuo del tuo acquisto.
Le immagini sono illustrazioni generate con l’IA.
