Un bien ancien vous convient-il ?
Un bien ancien est un logement existant revendu par son propriétaire actuel. Il peut vous intéresser si vous souhaitez connaître précisément l’agencement, la vue et les environs avant de choisir, ou si vous recherchez une ville ou un quartier en particulier.
Certains logements sont prêts à être habités ; d’autres permettent de moderniser la cuisine, les salles de bains ou les extérieurs. Comparez le prix d’achat en tenant compte des travaux que vous envisagez. Un prix affiché plus bas ne signifie pas toujours un budget total inférieur.
Ce guide concerne l’achat dans l’ancien sur la Costa Blanca, dans la province d’Alicante en Communauté valencienne, et sur la Costa Cálida, dans la Région de Murcie. Les grandes étapes sont similaires, mais la fiscalité et les exigences locales dépendent de la situation du bien.
Pour une vue d’ensemble, y compris sur le neuf, consultez notre guide complet de l’achat immobilier.
Visitez le bien et préparez votre budget
Prenez le temps de regarder au-delà du mobilier. Examinez l’agencement, les escaliers, le stationnement, l’ensoleillement, l’intimité et l’état des terrasses et des parties communes. Si possible, visitez le quartier à différentes heures et demandez à votre agent comment on y vit au fil des saisons.
Lors des visites, examinez attentivement l’état du logement, renseignez-vous sur les problèmes connus et demandez des devis pour les rénovations envisagées.
Demandez ce qui est compris dans la vente. Meubles, électroménager, stationnement et rangement doivent être clairement précisés. Si vous avez besoin d’un prêt immobilier, étudiez rapidement vos possibilités d’emprunt et prévoyez l’évaluation demandée par la banque.
Impôts et frais d’achat dans l’ancien
L’achat classique d’un logement ancien est normalement soumis à l’ITP, l’impôt espagnol sur les transmissions patrimoniales. Ce régime diffère de l’IVA, la TVA appliquée à une vente ordinaire de logement neuf par un promoteur. Les règles régionales applicables dépendent de la localisation du bien.
Costa Blanca : Communauté valencienne
Le taux général de l’ITP est de 9 %, contre 10 % avant le 1er juin 2026. Un taux de 11 % s’applique lorsque la valeur du bien dépasse un million d’euros. Certains achats peuvent bénéficier de taux réduits sous conditions.
Au taux général, une base imposable de 300 000 € représente 27 000 € d’ITP. Votre avocat confirme le taux applicable et la base imposable avant votre engagement.
Costa Cálida : Région de Murcie
Le taux général de l’ITP est de 7,75 %, contre 8 % avant le 25 juillet 2025. Des taux particuliers ou réduits peuvent s’appliquer si le bien ou l’acquéreur remplit les conditions requises.
Au taux général, une base imposable de 300 000 € représente 23 250 € d’ITP. Votre avocat confirme votre éventuelle éligibilité à un taux réduit et la base imposable de votre achat.
Prévoyez le budget total de l’achat
Ces exemples ne couvrent que l’impôt sur la transmission. Ajoutez les honoraires juridiques, le notaire et le registre foncier, ainsi que l’évaluation, le financement ou les autres services nécessaires. Le mobilier et les rénovations se budgètent séparément.
Pour une première estimation, vous pouvez prévoir environ 13 % du prix du bien en supplément pour les impôts et les frais d’achat. Il s’agit d’une provision budgétaire, pas d’un forfait : le total réel peut être inférieur ou supérieur selon la région, l’opération et les services requis. Votre avocat confirme les montants avant votre engagement.
Sources : Agence fiscale espagnole : ITP ou IVA ; législation fiscale valencienne, article 13 ; législation fiscale de Murcie, article 6.
Les vérifications avant de vous engager
Votre avocat indépendant examine le dossier juridique et demande au vendeur les documents nécessaires. Votre agent facilite la coordination des informations.
- Propriété et dettes : droit du vendeur de vendre, inscription au registre foncier et hypothèques ou autres charges à lever.
- Documents du bien : description enregistrée, documents d’occupation pertinents, certificat énergétique et situation des extensions ou modifications.
- Charges de copropriété et frais locaux : charges ou IBI impayés, budget courant de la copropriété et appels de fonds exceptionnels votés pour des travaux.
- Occupation et usage prévu : présence éventuelle d’occupants ou de locataires, date de remise du bien et autorisation de l’usage envisagé.
Pour un bien sur la Costa Blanca, votre avocat vérifie les exigences valenciennes et municipales ; sur la Costa Cálida, celles de Murcie et de la commune. Demandez-lui de confirmer les documents d’occupation et les autorisations nécessaires à vos projets de rénovation ou de location.
Ces vérifications permettent de repérer les points à régler avant la signature. Le guide d’achat des notaires espagnols présente les principaux documents et contrôles.
Réservation, acompte et contrat
Une fois le bien choisi, vous convenez avec le vendeur du prix, des éléments inclus et de la date de signature définitive. Une réservation ou un acompte peut suivre. Faites examiner les conditions par votre avocat avant de signer ou de payer.
Vous entendrez peut-être le terme arras : une somme versée à valoir sur le prix d’achat. L’accord définit les obligations de chacun et les conséquences si la vente n’aboutit pas. Les différentes formes d’arras ont des effets différents : ne supposez pas que toute somme versée est remboursable ou relève des mêmes règles.
Dans une vente habituelle de bien ancien, il n’y a pas de paiements liés à l’avancement des travaux de construction. L’acompte est déduit du prix et le solde est généralement payé à la signature chez le notaire. Si vous avez besoin d’un financement, convenez du calendrier avec votre banque et discutez des éventuelles conditions de financement avec votre avocat avant de vous engager.
Préparez la signature
Obtenez votre NIE, le numéro d’identification utilisé par les acheteurs étrangers, et préparez votre pièce d’identité et les justificatifs de l’origine des fonds. Votre avocat peut vous expliquer les démarches. Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration peut permettre à quelqu’un de signer pour vous.
Avant la signature définitive, votre avocat fournit le détail des paiements et vérifie comment seront levées l’hypothèque du vendeur ou les autres charges. Confirmez les coordonnées bancaires auprès d’un contact fiable et anticipez les transferts de devises.
Organisez une dernière visite peu avant la signature. Vérifiez l’état du bien, les éléments inclus et les modalités de remise des clés. Si vous empruntez, votre banque doit également finaliser le dossier de prêt.
Signature, clés et premières semaines
Lors de la vente définitive, l’acte d’achat est signé devant notaire et le solde du prix est payé. Les clés et la possession du bien sont remises conformément à l’accord.
Votre avocat ou conseiller mandaté organise la déclaration des impôts liés à l’achat et l’inscription à votre nom. Confirmez les délais, la personne responsable de chaque démarche et la date de réception des documents définitifs.
Souscrivez une assurance, changez les titulaires des contrats de fourniture et informez le gestionnaire de copropriété. Conservez les relevés de compteurs ainsi que des copies du contrat, de l’acte et des reçus. Si un problème imprévu apparaît, documentez-le et contactez rapidement votre avocat.
Anticipez la vie de propriétaire
Prévoyez les charges de copropriété, l’IBI, les taxes locales sur les déchets, les consommations, l’assurance et l’entretien. Un jardin ou une piscine privés nécessitent un entretien supplémentaire. Si le logement reste vide longtemps, envisagez un service de garde des clés et des visites régulières.
Si vous souhaitez louer le bien ou vous installer en Espagne, vérifiez avant l’achat les règles de location, de résidence et de fiscalité applicables. Être propriétaire ne donne pas à lui seul un droit de séjour en Espagne ni une autorisation de location touristique.
Ce guide constitue un point de départ. Vos conseillers indépendants confirment les aspects juridiques, fiscaux et hypothécaires de votre achat.
Les images sont des illustrations générées par IA.
