Ist eine Bestandsimmobilie das Richtige für Sie?
Eine Bestandsimmobilie ist eine bereits bestehende Immobilie, die ihr aktueller Eigentümer verkauft. Sie kann interessant sein, wenn Sie Grundriss, Aussicht und Umgebung vor Ihrer Entscheidung genau kennenlernen möchten oder eine bestimmte Stadt oder Wohngegend im Blick haben.
Manche Immobilien sind sofort bezugsfertig, andere bieten die Möglichkeit, Küche, Bäder oder Außenbereiche zu erneuern. Betrachten Sie den Kaufpreis zusammen mit den Kosten der gewünschten Arbeiten. Ein niedrigerer Angebotspreis bedeutet nicht immer ein geringeres Gesamtbudget.
Dieser Ratgeber behandelt den Kauf einer Bestandsimmobilie an der Costa Blanca in der Provinz Alicante, in der Valencianischen Gemeinschaft, und an der Costa Cálida in der Region Murcia. Der grundlegende Kaufablauf ist ähnlich, doch Steuern und örtliche Anforderungen richten sich nach dem Standort der Immobilie.
Einen umfassenderen Überblick, auch zu Neubauten, finden Sie in unserem vollständigen Ratgeber zum Immobilienkauf.
Immobilie besichtigen und Budget planen
Nehmen Sie sich Zeit, über die Einrichtung hinauszuschauen. Achten Sie auf Grundriss, Treppen, Parkmöglichkeiten, Sonneneinstrahlung, Privatsphäre sowie den Zustand von Terrassen und Gemeinschaftsflächen. Besuchen Sie die Nachbarschaft möglichst zu verschiedenen Tageszeiten und fragen Sie Ihren Makler, wie es dort im Jahresverlauf ist.
Prüfen Sie bei Besichtigungen den Zustand der Immobilie sorgfältig, fragen Sie nach bekannten Problemen und lassen Sie sich Angebote für geplante Renovierungen erstellen.
Klären Sie, was im Verkauf enthalten ist. Möbel, Geräte, Stellplätze und Abstellräume sollten eindeutig dokumentiert werden. Wenn Sie eine Hypothek benötigen, prüfen Sie frühzeitig Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und berücksichtigen Sie die Bewertung durch die Bank.
Steuern und Nebenkosten beim Kauf
Beim üblichen Kauf einer Wohnimmobilie aus zweiter Hand fällt normalerweise ITP, die spanische Grunderwerbsteuer, an. Diese Besteuerung unterscheidet sich von der IVA, die bei einem regulären Neubauverkauf durch einen Bauträger erhoben wird. Welche regionalen Vorschriften gelten, hängt vom Standort der Immobilie ab.
Costa Blanca: Valencianische Gemeinschaft
Der allgemeine ITP-Satz beträgt 9 %; er wurde am 1. Juni 2026 von 10 % gesenkt. Bei einem Immobilienwert von mehr als einer Million Euro gilt ein Satz von 11 %. Für Käufe, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, können ermäßigte Sätze gelten.
Beim allgemeinen Satz ergibt eine Bemessungsgrundlage von 300.000 € eine ITP von 27.000 €. Ihr Anwalt bestätigt den geltenden Satz und die Bemessungsgrundlage, bevor Sie sich verbindlich festlegen.
Costa Cálida: Region Murcia
Der allgemeine ITP-Satz beträgt 7,75 %; er wurde am 25. Juli 2025 von 8 % gesenkt. Sonderregelungen und ermäßigte Sätze können gelten, wenn die Immobilie oder der Käufer die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt.
Beim allgemeinen Satz ergibt eine Bemessungsgrundlage von 300.000 € eine ITP von 23.250 €. Ihr Anwalt prüft, ob Sie einen ermäßigten Satz beanspruchen können, und bestätigt die Bemessungsgrundlage Ihres Kaufs.
Das gesamte Kaufbudget berücksichtigen
Diese Beispiele umfassen nur die Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Anwalts-, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Bewertung, Finanzierung und weitere benötigte Dienstleistungen. Einrichtung und Renovierung werden separat kalkuliert.
Für eine erste Planung können Sie rund 13 % zusätzlich zum Kaufpreis für Steuern und Kaufnebenkosten einplanen. Dies ist eine Budgetreserve, kein fester Betrag: Je nach Region, Kauf und benötigten Leistungen kann die tatsächliche Summe niedriger oder höher ausfallen. Ihr Anwalt bestätigt die Zahlen, bevor Sie sich verbindlich festlegen.
Quellen: Spanische Steuerbehörde: ITP oder IVA; valencianisches Steuergesetz, Artikel 13; Steuergesetz der Region Murcia, Artikel 6.
Prüfungen vor einer verbindlichen Zusage
Ihr unabhängiger Anwalt prüft die rechtlichen Unterlagen und fordert die notwendigen Dokumente beim Verkäufer an. Ihr Makler hilft, die Informationen zusammenzutragen.
- Eigentum und Schulden: Verkaufsberechtigung des Verkäufers, Grundbucheintrag und zu löschende Hypotheken oder andere Belastungen.
- Immobilienunterlagen: eingetragene Beschreibung, erforderliche Nutzungs- und Bewohnbarkeitsnachweise, Energieausweis sowie der Status von Anbauten oder Umbauten.
- Gemeinschafts- und kommunale Kosten: offene Gemeinschaftsbeiträge oder IBI-Grundsteuer, der laufende Gemeinschaftshaushalt und genehmigte Sonderumlagen für Bauarbeiten.
- Besitzübergabe und geplante Nutzung: ob die Immobilie bewohnt oder vermietet ist, wann sie übergeben wird und ob Ihre beabsichtigte Nutzung zulässig ist.
Bei einer Immobilie an der Costa Blanca prüft Ihr Anwalt die geltenden valencianischen und kommunalen Vorschriften, an der Costa Cálida die Vorschriften der Region Murcia und der Gemeinde. Lassen Sie die erforderlichen Nutzungsnachweise und Genehmigungen für geplante Renovierungen oder Vermietungen bestätigen.
Diese Prüfungen zeigen, was vor der Unterzeichnung geklärt werden muss. Der Kaufratgeber der spanischen Notare erläutert die wichtigsten Unterlagen und Prüfungen.
Reservierung, Anzahlung und Vertrag
Nach der Auswahl einer Immobilie vereinbaren Sie mit dem Verkäufer den Preis, die enthaltenen Gegenstände und den Termin für den Kaufabschluss. Anschließend kann eine Reservierungszahlung oder Anzahlung fällig werden. Lassen Sie die Bedingungen vor jeder Unterschrift oder Zahlung von Ihrem Anwalt prüfen.
Vielleicht begegnet Ihnen der Begriff arras: eine Anzahlung auf den Kaufpreis. Die Vereinbarung legt die Pflichten beider Parteien fest und regelt, was geschieht, wenn der Kauf nicht zustande kommt. Verschiedene Formen von arras haben unterschiedliche Folgen. Gehen Sie deshalb nicht davon aus, dass jede Anzahlung erstattungsfähig ist oder denselben Regeln unterliegt.
Beim üblichen Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es keine Zahlungen nach Baufortschritt. Die Anzahlung wird auf den Preis angerechnet; der Restbetrag wird normalerweise beim notariellen Kaufabschluss gezahlt. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, stimmen Sie den Zeitplan mit Ihrer Bank ab und besprechen Sie einen möglichen Finanzierungsvorbehalt mit Ihrem Anwalt, bevor Sie sich verpflichten.
Die Unterzeichnung vorbereiten
Beantragen Sie Ihre NIE, die Identifikationsnummer für ausländische Käufer, und halten Sie Ausweis und Nachweise zur Herkunft der Mittel bereit. Ihr Anwalt erläutert Ihnen die benötigten Unterlagen. Wenn Sie nicht persönlich anwesend sein können, kann eine Vollmacht eine andere Person zur Unterzeichnung berechtigen.
Vor dem Kaufabschluss erstellt Ihr Anwalt die endgültige Zahlungsaufstellung und prüft, wie eine Hypothek des Verkäufers oder andere Belastungen gelöscht werden. Bestätigen Sie Bankverbindungen über einen vertrauenswürdigen Kontakt und planen Sie Währungsüberweisungen rechtzeitig.
Vereinbaren Sie kurz vor der Unterzeichnung eine letzte Besichtigung. Prüfen Sie den Zustand der Immobilie, die im Verkauf enthaltenen Gegenstände und die Übergaberegelungen. Bei einem finanzierten Kauf muss auch Ihre Bank den Hypothekenprozess abschließen.
Kaufabschluss, Schlüssel und erste Wochen
Beim Kaufabschluss wird die Kaufurkunde vor dem Notar unterzeichnet und der Restpreis bezahlt. Schlüssel und Besitz werden entsprechend der Vereinbarung übergeben.
Ihr Anwalt oder beauftragter Berater veranlasst die Steuererklärung für den Kauf und die Eintragung auf Ihren Namen. Klären Sie die Fristen, die Zuständigkeit für jeden Schritt und wann Sie die endgültigen Unterlagen erhalten.
Schließen Sie eine Versicherung ab, ändern Sie die Versorgungsverträge und informieren Sie die Hausverwaltung. Bewahren Sie Zählerstände sowie Kopien von Vertrag, Urkunde und Belegen auf. Sollte etwas Unerwartetes auftreten, dokumentieren Sie es und sprechen Sie zeitnah mit Ihrem Anwalt.
Das Eigentum langfristig planen
Berücksichtigen Sie Gemeinschaftsbeiträge, IBI-Grundsteuer, kommunale Abfallgebühren, Versorgungsleistungen, Versicherung und Instandhaltung. Ein privater Garten oder Pool verursacht zusätzlichen Pflegeaufwand. Wenn die Immobilie längere Zeit leer steht, können Schlüsselverwaltung und regelmäßige Kontrollen sinnvoll sein.
Wenn Sie die Immobilie vermieten oder nach Spanien ziehen möchten, prüfen Sie vor dem Kauf die geltenden Miet-, Aufenthalts- und Steuerregelungen. Eigentum allein begründet weder ein Aufenthaltsrecht in Spanien noch eine Genehmigung zur touristischen Vermietung.
Dieser Ratgeber dient als Ausgangspunkt. Ihre unabhängigen Berater bestätigen die rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Details Ihres Kaufs.
Die Bilder sind KI-generierte Illustrationen.
