Какую сумму предусмотреть помимо цены?
Цена недвижимости в объявлении — отправная точка. При покупке новостройки к указанной цене нужно прибавить IVA. Бюджет также должен покрывать остальные применимые налоги, юридическое сопровождение, оформление купчей и регистрацию права собственности, а также выбранное финансирование и дополнительные услуги.
До начала подбора недвижимости сообщите нам, нужна ли вам ипотека, сколько собственных средств у вас есть и когда они будут доступны. Так мы сможем предложить объекты, цена и график оплаты которых соответствуют вашим возможностям.
Единого процента расходов для всех покупок нет. Рассчитывайте налоги, услуги юриста, нотариуса и регистрацию по категориям из нашего основного гида по покупке. Сумма зависит от расположения объекта, первичного или вторичного рынка, цены и налоговой базы, возможных льготных ставок и полученных смет. Примеры ниже служат ориентиром; затем запросите подробный расчёт для выбранной недвижимости.
Разделяйте три суммы: цену недвижимости; налоги, услуги юриста, нотариуса и регистрацию; и отдельный бюджет на мебель, улучшения, финансирование и переезд.
Этот гид посвящён покупке жилья на Коста-Бланке (Валенсийское сообщество) и Коста-Калиде (регион Мурсия). Юридическая процедура похожа, но региональные налоговые ставки различаются. Используйте цифры для того региона, где находится ваш объект.
Терраса с видом на море в Вильяхойосе, Коста-Бланка (визуализация). Мебель и дополнительные опции, не включённые в продажу, учитывайте отдельно.
Налоги при покупке новостройки и вторичного жилья
Коста-Бланка
Новостройка: 10% IVA + 1,4% AJD.
Вторичное жильё: общая ставка ITP — 9%.
Коста-Калида
Новостройка: 10% IVA + 1,5% AJD.
Вторичное жильё: общая ставка ITP — 7,75%.
Покупка новостройки
Обычная первая продажа готового жилья застройщиком, как правило, облагается IVA по ставке 10% — это испанский НДС. Кроме того, нужно предусмотреть AJD, налог на документально оформленные юридические акты, применяемый к купчей. На Коста-Бланке общая валенсийская ставка AJD составляет 1,4% с 1 июня 2026 года. На Коста-Калиде Мурсия применяет 1,5% AJD к обычной покупке новостройки, облагаемой IVA.
В Валенсийском сообществе при покупке основного жилья, отвечающей установленным условиям, может применяться льготная ставка AJD 0,1%. В Мурсии действуют собственные требования для льготных ставок. Соответствие условиям подтверждает ваш юрист; покупка жилья для отдыха не даёт автоматического права на льготу. Для некоторых категорий жилья с государственной поддержкой и других типов недвижимости могут действовать иные правила IVA.
Источники: Налоговая служба Испании: IVA или ITP, законодательство Валенсии, статья 14 и законодательство Мурсии, статья 7.
Покупка вторичного жилья
Обычная покупка на вторичном рынке, как правило, облагается ITP — налогом на передачу имущества. На Коста-Бланке общая валенсийская ставка составляет 9% с 1 июня 2026 года. В Валенсийском сообществе применяется ставка 11%, если стоимость недвижимости превышает 1 млн евро; она начисляется не только на сумму превышения. На Коста-Калиде общая ставка ITP в Мурсии составляет 7,75% с 25 июля 2025 года. Оба региона предусматривают льготные ставки для покупок, отвечающих установленным требованиям.
При обычной покупке вторичного жилья уплачивается ITP вместо 10% IVA и AJD по общей ставке на купчую, использованных в примере с новостройкой. Налоговый режим сделки подтверждает юрист. См. статью 13 валенсийского законодательства, статью 6 законодательства Мурсии и наш гид по покупке вторичного жилья.
Проверьте налоговую базу до расчёта
Для ITP согласованная цена не всегда является минимальной налоговой базой. Если существует кадастровая референтная стоимость — valor de referencia, — она обычно задаёт нижнюю границу; более высокая заявленная стоимость или цена имеет приоритет. Это не та кадастровая стоимость, которую используют для ежегодного налога IBI. Правила референтной стоимости могут влиять и на AJD.
Например, на Коста-Бланке при общей ставке ITP 9% покупка за 300 000 € с применимой референтной стоимостью 330 000 € означает 29 700 € налога вместо 27 000 €. До принятия обязательств попросите юриста проверить референтную стоимость и порядок действий при расхождении. Пояснение Налогового агентства Валенсии.
Юрист, нотариус и регистрация
Независимое юридическое сопровождение. Запросите письменную смету с перечнем работ, сроками оплаты и указанием, включён ли IVA. Уточните, входят ли проверки перед покупкой, договоры, завершение сделки, подача налоговых деклараций и контроль регистрации, а также оплачивается ли отдельно помощь с NIE или доверенностью.
Купчая и Реестр собственности. Запросите оценку расходов для своей покупки. Они зависят от сделки: единый процент от цены не позволяет получить точную сумму счёта. Подтвердите, какие расходы по соглашению несёте вы.
Административные и другие услуги. Уточните, включены ли gestoría, переводы и оформление документов в смету юриста. Это поможет не учесть одну услугу дважды.
Покупка новостройки через LA BELLA VITA: мы предлагаем цены застройщика без агентской комиссии для покупателя. Расчёты в статье включают налоги на покупку, независимое юридическое сопровождение, нотариуса и Реестр собственности. Агентская комиссия в них не заложена.
Примеры расчётов: недвижимость за 300 000 €
В региональных сравнениях ниже предполагаются обычная покупка жилой недвижимости, общие налоговые ставки и налоговая база, равная цене 300 000 €. Цена новостройки указана без IVA. Льготные ставки, расходы на ипотеку и необязательные дополнительные опции не учитываются.
Во всех четырёх примерах мы используем условный гонорар юриста 2 500 € плюс 525 € IVA и 1 500 € на нотариальное оформление покупки и Реестр собственности. Это допущения для расчёта, а не коммерческие предложения и не фиксированные рыночные тарифы.
Коста-Бланка · Валенсийское сообщество
| Статья расходов | Новостройка | Вторичное |
|---|---|---|
| Цена объекта | 300 000 € | 300 000 € |
| IVA · 10% | 30 000 € | — |
| AJD · 1,4% | 4 200 € | — |
| ITP · 9% | — | 27 000 € |
| Юрист, включая IVA | 3 025 € | 3 025 € |
| Оценка нотариуса и регистрации | 1 500 € | 1 500 € |
| Налоги, юрист и оформление | 38 725 € | 31 525 € |
| Ориентировочный итог покупки | 338 725 € | 331 525 € |
Коста-Калида · Регион Мурсия
| Статья расходов | Новостройка | Вторичное |
|---|---|---|
| Цена объекта | 300 000 € | 300 000 € |
| IVA · 10% | 30 000 € | — |
| AJD · 1,5% | 4 500 € | — |
| ITP · 7,75% | — | 23 250 € |
| Юрист, включая IVA | 3 025 € | 3 025 € |
| Оценка нотариуса и регистрации | 1 500 € | 1 500 € |
| Налоги, юрист и оформление | 39 025 € | 27 775 € |
| Ориентировочный итог покупки | 339 025 € | 327 775 € |
На Коста-Бланке дополнительные расходы в этом примере составляют около 12,9% для новостройки и 10,5% для вторичного жилья. На Коста-Калиде — около 13,0% для новостройки и 9,3% для вторичного жилья. Разница в налогах между первичным и вторичным рынком составляет 7 200 € в валенсийском примере и 11 250 € в примере для Мурсии. При сравнении конкретных объектов также важны состояние, включённое оборудование и необходимые работы.
Примеры для других цен
Коста-Бланка · Валенсийское сообщество
| Цена объекта | Итого новостройка | Итого вторичное |
|---|---|---|
| 250 000 € | 283 025 € | 277 025 € |
| 300 000 € | 338 725 € | 331 525 € |
| 500 000 € | 561 525 € | 549 525 € |
Коста-Калида · Регион Мурсия
| Цена объекта | Итого новостройка | Итого вторичное |
|---|---|---|
| 250 000 € | 283 275 € | 273 900 € |
| 300 000 € | 339 025 € | 327 775 € |
| 500 000 € | 562 025 € | 543 275 € |
Во всех региональных итогах сохранена одинаковая условная сумма 4 525 € на юриста, нотариуса и регистрацию — только для наглядного сравнения налоговых ставок. Получите актуальные сметы для выбранного объекта. В таблицах не учтены мебель, финансирование и дополнительные статьи ниже.
Ипотека и бюджет на обустройство
Если вам нужна ипотека
Сообщите агенту о необходимости ипотеки и доступных средствах до выбора проектов. Общий бюджет покупки и сумма, которую вы можете внести до передачи жилья, — два разных ограничения.
Графики оплаты новостроек различаются в зависимости от застройщика и проекта. Не рассчитывайте, что 30% цены до передачи жилья обязательно будет достаточно: некоторые застройщики требуют больше, плюс IVA на поэтапные платежи. В LA BELLA VITA мы проверяем эти условия в самом начале, чтобы подобрать проекты под ваши средства и исключить неподходящие.
Ипотека не отменяет налоги на покупку и расходы на юриста.
Разделяйте расходы на приобретение недвижимости и на оформление кредита. По ипотекам, подпадающим под действующие испанские правила жилищного кредитования, заёмщик оплачивает оценку, запрошенные копии ипотечного акта и согласованную комиссию за выдачу кредита, если она предусмотрена. Банк оплачивает нотариуса, регистрацию, налог и gestoría, относящиеся к ипотечному акту. Налоги и применимые расходы на саму покупку недвижимости остаются за покупателем. Банк Испании объясняет эту разницу.
Также уточните комиссию ипотечного брокера, расходы на счёт и страхование в предложении. Нужные собственные средства рассчитывайте как полный бюджет покупки минус подтверждённая сумма кредита. Ориентировочный процент финансирования не является окончательным одобрением.
Интерьер средиземноморской виллы в Бениссе (визуализация). Уточните, какие мебель и бытовая техника включены в продажу.
Отдельно предусмотрите подготовку жилья к переезду
- Мебель и оборудование: мебельные пакеты, бытовая техника, освещение, кондиционеры, шторы и уличная мебель, не включённые в цену.
- Работы по конкретному объекту: дополнительные опции застройщика, независимая техническая проверка либо ремонт и обновление вторичного жилья.
- Документы и переводы средств: помощь с NIE, доверенность, переводы документов, банковские комиссии и конвертация валюты при необходимости.
- Переезд: поездки, перевозка вещей, подключение или переоформление коммунальных договоров и первоначальное страхование.
Проверьте, что включено в письменную спецификацию или согласованную опись, затем оцените остальные позиции. Сохраните отдельный резерв на содержание: платежи сообществу собственников, IBI, коммунальные услуги и обслуживание.
Когда понадобятся деньги?
До резервирования: обсудите с агентом расчёт расходов и график оплаты конкретной недвижимости. Для новостройки укажите цену и IVA отдельно, проверьте долю оплаты до передачи и запишите все даты. Уточните, что включено и когда оплачиваются услуги специалистов.
В процессе покупки: резервирование и депозит обычно являются частями согласованной цены. Учитывайте их внутри цены, чтобы не прибавить повторно. Для новостройки показывайте IVA рядом с соответствующими платежами и фиксируйте уже оплаченные суммы.
При завершении сделки и после: подготовьте остаток цены, оставшийся IVA и средства на налоги, юриста, нотариуса и регистрацию. Юрист подтверждает суммы и сроки подачи документов. Запрашивайте счета и отчёт об использовании аванса на расходы.
Покупаете на этапе строительства? Ипотека, выдаваемая при завершении сделки, обычно не финансирует более ранние строительные платежи. Проверьте, что собственные средства покроют каждый этап и его IVA в срок, установленный застройщиком. О защите платежей читайте в нашем гиде по гарантиям на новостройки.
Частые вопросы о расходах на покупку
Можно ли рассчитывать расходы по фиксированному проценту?
Единого процента для всех покупок нет. Примеры показывают конкретные региональные сценарии на первичном и вторичном рынке с указанными допущениями по цене, налогам и услугам. Ваши расходы зависят от объекта, налогового режима и реальных смет. До принятия обязательств ориентируйтесь на индивидуальный подробный расчёт.
Готовое к заселению жильё всегда облагается налогами вторичного рынка?
Нет. «Готово к заселению» описывает доступность, а не налогообложение. Завершённое жильё, которое застройщик продаёт как первую передачу, может по-прежнему облагаться как новостройка. Уточните у агента налоги для конкретного объекта и включите их в бюджет.
Эти ставки одинаковы по всей Испании?
Нет. ITP и AJD различаются по автономным сообществам. В статье приведены отдельные цифры для Коста-Бланки в Валенсийском сообществе и Коста-Калиды в регионе Мурсия. Применимые региональные ставки определяются местонахождением недвижимости.
Могут ли итоговые расходы оказаться ниже?
Да, например, если применяется льготная ставка или сметы юриста, нотариуса и регистрации ниже принятых здесь допущений. Более высокая налоговая база, дополнительные услуги или особенности объекта могут и увеличить итог.
Что проверить в бюджете до резервирования
- С самого начала сообщите агенту, нужна ли ипотека, сколько собственных средств у вас есть и когда они доступны.
- Обсудите с агентом цену, применимые налоги и расходы на покупку. Для новостройки прибавьте IVA к цене объявления.
- Проверьте график застройщика, включая суммы и IVA до передачи жилья. Не считайте, что 30% обязательно достаточно.
- Получите письменные сметы юриста с IVA и перечнем работ, а также оценки нотариальных и регистрационных расходов.
- Отдельно перечислите мебель, улучшения, ремонт и другие дополнительные затраты.
- Сопоставьте полный бюджет со сбережениями, одобренным финансированием и датами платежей.
Запросите подробный расчёт расходов. В LA BELLA VITA Real Estate мы можем подготовить постатейный бюджет для интересующего объекта: цена, применимые налоги, юридическое сопровождение, оформление сделки и необходимые дополнительные опции. Мы ясно отмечаем ориентировочные суммы и позиции, по которым ещё ожидается смета.
Расскажите нам об общем бюджете, доступных средствах, потребности в ипотеке, предпочитаемых районах и сроках. В LA BELLA VITA мы используем эту информацию, чтобы подобрать подходящие дома, сравнить условия оплаты застройщиков и объяснить комплектацию. Ещё до просмотров мы можем исключить проекты, первоначальные платежи по которым не соответствуют вашим возможностям. Агент координирует поиск и покупку; независимый юрист проверяет договор, юридические и налоговые детали до принятия вами обязательств.
Источники и дата проверки
Налоговая информация проверена 9 октября 2026 года.
- Налоговая служба Испании — покупка нового и вторичного жилья
- Валенсийский закон 13/1997 — статья 13, ITP и статья 14, AJD
- Сводное налоговое законодательство Мурсии — статья 6, ITP и статья 7, AJD
- Налоговое агентство Валенсии — референтная стоимость
- Банк Испании — расходы на оформление ипотеки
Статья объясняет, как подготовить бюджет. Независимые консультанты подтверждают юридический и налоговый режим, действующие ставки и окончательные расходы для вашей конкретной покупки.
